Договор купли-продажи нежилого помещения

Достаточно крупный сегмент рынка недвижимости составляют объекты нежилого фонда, так называемая коммерческая недвижимость. Чаще всего в сделках по отчуждению нежилых помещений заинтересованы юридические лица, хотя физические лица также могут быть стороной по договору. Именно участие юридических лиц придает этому виду купли-продажи недвижимости особую специфику, которую стоит учитывать при подготовке к заключению договора.

Основные условия договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи нельзя считать действительным, если в нем отсутствуют пункты, посвященные идентификации предмета сделки и его цене. Объект недвижимости должен быть как можно точнее охарактеризован в тексте договора, а у лица, читающего договор, не должно оставаться сомнений на тот счет, о каком именно помещении или здании идет речь.

Предмет договора купли-продажи нежилого помещения должен быть оценен, чтобы в договоре можно было использовать его стоимость. За счет включения цены достигается сразу несколько целей, во-первых, закрепляется размер обязательства покупателя, во-вторых, определяется база налогообложения по данному договору, в-третьих, устанавливается размер ответственности в случае невыполнения какой-либо стороной своего обязательства.

Особенности, налагаемые участием юридических лиц

В тех ситуациях, когда продавец нежилого помещения является юридическим лицом, необходимо сделать дополнительную проверку его полномочий. Кроме истории самого объекта проверяют еще и то, при выполнении каких условий компания может продать недвижимость. Например, акционерное общество перед продажей недвижимости определенной стоимости должно получить разрешение собрания акционеров. В большинстве случаев такие ограничения прописываются в учредительных документах.

Также проверяются полномочия лица, выступающего в роли представителя компании. Может ли на подобную сделку выходить обычный штатный сотрудник, или только директор, должен ли он иметь доверенность и в какой форме. На договоре ставит подпись человек, поэтому необходимо убедиться, что он имеет на это право, и состоит в определенных правоотношениях с компанией.

Договор купли-продажи нежилого помещения: этапы совершения сделки

Процедуру покупки нежилого здания (его части) можно условно поделить на этапы, перечисленные в нижерасположенной таблице.

Этап	Действия
Анализ правоустанавливающих документов, заключающийся в установлении их подлинности и законности. Данный анализ позволяет определить то, что недвижимость действительно принадлежит продавцу, не обременена залогами и прочими притязаниями, свободна к продажи, и продавец имеет все полномочия по ее реализации	Эта стадия, наверное, самая главная, так как от правильности всех действий будут зависеть последствия. В случае упущения каких-либо важных деталей сделка может оказаться под угрозой признания ее недействительной. Необходимо тщательно проверять все имеющиеся документы, в том числе: свидетельство о праве собственности; выписку из ЕГРП; документы, на основании которых недвижимость поступила в собственность продавца; правоустанавливающие документы на землю, на которой располагается отчуждаемое здание или его часть; кадастровая схема земли и прочие документы.
Непосредственно сама подготовка договора, заключающаяся в его правильном оформлении с учетом всех условий, в которых заинтересованы стороны. К этому же этапу можно отнести и само совершение сделки – визирование контрагентами документа	При составлении этого документа нужно учитывать все законодательные требования, предъявляемые к названным договорам: он должен быть оформлен письменно; обязательно отражение всех существенных условий, определенных законодательством для покупки недвижимого имущества; необходимо согласовывать в тексте документа и иные условия, которые должны быть согласованы по требованию одной из сторон; желательно в договоре предусмотреть и другие условия, которые не являются обязательными, но которые в будущем могут позволить более быстро разрешить возникший спор.
Заключительный этап – регистрация сделки в уполномоченном органе и фактическая передача объекта от продавца к приобретателю	Для заключительного этапа потребуется собрать все требуемые бумаги, не забыв сам договор купли-продажи нежилого помещения, оплатить пошлину государству, сдать документы в уполномоченный орган (Росреестр). Одновременно можно составить и скрепить подписью акт приемки-передачи купленного здания. Это разрешено делать и перед обращением в регистрирующий орган.

Роль юриста при подписании договора

Договорные отношения сами по себе относятся к компетенции юриста. Изначально участие юриста в преддоговорной работе просто неоценимо. Проведение всех проверок, консультации по возникшим вопросам, сбор документов, выполнение законодательных требований – все это должен делать человек, имеющий юридическое образование

Затем следует этап закрепления достигнутых договоренностей. Причем стоит закреплять все юридически значимые действия, это можно сделать с использованием различных документов, например, договор передачи аванса или внесения задатка, а также протокол о намерениях. Их составление, а главное исполнение, значительно упростит разбирательства в случае срыва сделки.

После того как уже подписан договор купли-продажи нежилого помещения, юрист содействует государственной регистрации перехода права собственности и формированию отчетности для налоговой.

Договор купли-продажи нежилого помещения просто обязан быть составлен грамотным юристом. Обусловлено это немалой стоимостью недвижимости и высокими рисками признания таких договоров недействительными. Крупные компании доверяют эту сложную работу штатным юристам. В тех же случаях, когда знаток по юриспруденции в штате организации отсутствует, или сделку желает совершить физическое лицо, лучше обратиться к юристам «Мытищинской юридической консультации». Грамотные и опытные сотрудники помогут безопасно пройти процедуру покупки или продажи, гарантируют законность сделки, минимизируют возможные риски.

Вернуться в раздел Юридические консультации по недвижимости